Обустраивая личную территорию, важно учитывать не только личные предпочтения и планы, но и законодательные требования. Ещё недавно стандарты и правила, касающиеся частной загородной недвижимости, носили скорее рекомендательный характер, и дистанции между объектами мало кого волновали. Однако в последнее время ситуация преобразилась: налоговые органы активно занялись выявлением неучтенных объектов, а Министерство строительства сосредоточилось на регулировании застройки загородных территорий. В данной статье мы рассмотрим, каким образом должны располагаться здания и другие объекты в соответствии с действующими нормами и правилами для садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ) и индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Важно соблюдать установленные расстояния между постройками, чтобы избежать проблем с контролирующими органами и обеспечить комфортное проживание.

Чтобы избежать вероятных проблем с растениями и постройками на участке, еще до начала ландшафтных работ и строительства необходимо учитывать действующие нормативные документы. Тем более, что последние изменения в законодательстве совсем новые, и предписания о минимальных расстояниях между объектами на участке, вероятно, будут актуальны еще долгое время. Рассмотрим, как правильно спланировать участок, не нарушая требований, и можно ли защититься от претензий, если соблюдение норм невозможно из-за особенностей размеров или конфигурации земли.

Нормативно-правовая база

В советский и постсоветский периоды в строительстве, включая индивидуальное, действовали СНиПы, которые впоследствии трансформировались в СП. До недавнего времени для дачных и садоводческих товариществ применялся СНиП 30-02-97. С середины апреля текущего года он утратил силу, и теперь дистанции между строениями на участке регулируются новым СП 53.13330.2019. Однако частные дома встречаются и в городской черте, и в различных поселках, что подпадает под действие СП 55.13330.2016. Этот свод правил в основном касается конструктивных особенностей домов и инженерных сетей, а вопрос расстояний между постройками на участках ИЖС отдельно не регулируется. Требования к расстояниям между домами и другими зданиями можно найти в СП 4.13130.2013. В настоящее время рассматривается возможность присвоения СНТ статуса поселений, что сделает актуальным для них, а не только для ИЖС, СП 42.13330.11.

В зависимости от местоположения дома и других сооружений, могут действовать специальные условия, распространяющиеся как на строительство, так и на реконструкцию. Если участок расположен в природоохранной зоне или зоне культурного наследия, необходимо в первую очередь ознакомиться с местными ГПЗУ и ПЗЗ.

Точность измерений имеет критическое значение даже на небольших участках земли, особенно учитывая современные требования, где минимальный размер участка установлен в 0,04 га. Ошибки при замерах, даже случайные, могут привести к проблемам при продаже недвижимости или оформлении наследства. Расстояние между зданиями определяется не только нормативами, но и архитектурными особенностями. Измерение расстояния между постройками на собственном участке или до соседних строений производится от цоколя или стены, если он отсутствует. Однако это правило действует только в том случае, если выступы (например, эркер, навес, крыльцо) не превышают 50 см от основной плоскости. В противном случае, замер производится от выступающей части или ее проекции на землю, например, при наличии широкой крыши или консольного выноса второго этажа.

Для сезонного проживания в садовых домиках предъявляются минимальные требования к жилью:

высота жилых комнат должна быть не менее 2,2 м,

хозяйственных помещений – не менее 2 м,

а погреба – не менее 1,6 м до выступающих конструкций.

Если на участке планируется строительство капитального дома для постоянного проживания с возможностью регистрации, необходимо учитывать нормативы для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Дом не должен превышать трех этажей и быть выше 20 м. В соответствии с правилами для СНТ, при проектировании домов для круглогодичного проживания следует руководствоваться нормами для ИЖС, но эти нормы регулируют планировку и площадь только для домов государственного и муниципального фонда. При проектировании частных домовладений допускается превышение минимальных нормативных показателей.

Существенных изменений в нормативных расстояниях между постройками не произошло, однако некоторые корректировки были внесены.

Высота ограждения теперь варьируется от 1,2 до 1,8 метра, ранее было 1,5 метра. Предпочтительным типом забора считается сетчатый (не обязательно рабица), но при согласовании с соседями и администрацией возможно отсутствие ограждения или использование других материалов. Согласие должно быть оформлено письменно. Это не нововведение: хорошие соседи не ставят глухие заборы, а от конфликтных сложно получить согласие. Как и прежде, можно задекорировать проницаемый забор растениями.

Расстояние до крупных деревьев сокращено до трех метров от соседнего забора, ранее было четыре, но на небольших участках это не принципиально.

Септики, компостные ямы и туалеты должны располагаться не ближе двух метров от забора. Это правило касается новых построек; чтобы заставить перенести существующие, необходимо доказать в суде, что они наносят вред.

Основные расстояния остались прежними:

От дома до соседского забора – от 3 м.

От дома до леса – от 15 м.

От дома до красной линии улиц – от 5 м.

От дома до красной линии проездов – от 3 м.

От хозпостроек до красной линии – от 5 м.

От хозпостроек до границы участка – от 1 м (с обязательной водосточной системой).

В снегопадных регионах нужно предотвратить сход снега на соседний участок.

От построек для птиц и животных до границы – от 4 м.

От дома до душа, бани, туалета – от 8 м.

От среднерослых деревьев до границы – от 2 м.

От кустарников – от 1 м.

Живая изгородь не должна примыкать к забору.

От колодца до туалета или компостной ямы – от 8 м.

От окон дома до построек на соседнем участке – от 4 м.

От туалета до стены соседского дома – от 12 м (без канализации).

Площадь застройки – до 30% участка, с дорожками – до 50%.

Чтобы сэкономить место, подсобные строения обычно примыкают к основному зданию. При этом отступы до границ соседних владений рассчитываются индивидуально для каждого блока.

Для гаража или навеса:

минимальное расстояние от стены дома – 3 метра,

от стены гаража (или проекции навеса) – 1 метр.

Для хозяйственной постройки:

от стены дома – 3 метра,

от стены хозблока – 1 метр.

Для постройки, предназначенной для содержания птиц или животных:

3 метра от дома и 4 метра от пристройки.

По согласованию с администрацией СНТ допускается размещение навеса или гаража вплотную к ограждению со стороны улицы или проезда, без соблюдения 5-метрового отступа.

Важно, чтобы расстояние от гаражной стены до соседской границы оставалось не менее 1 метра.

Противопожарные требования

На допустимое расстояние между домами на соседних участках влияют не только правила СНТ, но и противопожарные нормы. В пределах своего участка противопожарные расстояния между зданиями могут не нормироваться, но в отношении соседних построек действуют строгие требования, зависящие от конструктивных особенностей.

Расстояние между двумя домами из негорючих материалов (например, камень, железобетон) должно составлять не менее 6 метров. Между двумя домами из негорючих материалов с деревянными перекрытиями – не менее 8 метров.

Между домами из горючих материалов (деревянные, каркасные, СИП-панели) – не менее 15 метров.

Между домами из негорючих материалов и негорючих материалов с деревянными перекрытиями – не менее 8 метров.

Между домами из негорючих и горючих материалов – не менее 10 метров.

Между домами из негорючих материалов с деревянными перекрытиями и горючих материалов – не менее 12 метров.

Расстояние от хозпостроек до соседнего жилья также определяется огнестойкостью конструкций.

От хозпостройки из негорючих материалов до жилого дома – 10 метров.

От хозпостройки из негорючих материалов с деревянными перекрытиями до жилого дома – 12 метров.

От хозпостройки из горючих материалов до жилого дома – от 15 до 18 метров.

На небольших участках соблюдение таких расстояний может быть затруднительным, но при определенных условиях, изучив соответствующие нормативные документы, их можно уменьшить.